Assessoria Jurídica em Compra, Venda e Investimento Imobiliário

Na Via Legis, cada cliente conta com um advogado imobiliário com atuação consolidada em Direito Imobiliário, que acompanha particulares, investidores e empresas em todas as fases de uma operação imobiliária, da devida diligência inicial à escritura, e no acompanhamento de projetos de construção, reabilitação urbana e turismo.

A intervenção do nosso advogado imobiliário abrange a negociação e elaboração de contratos de compra e venda, contratos-promessa e empreitada, o apoio em processos de licenciamento junto das entidades públicas competentes, a regularização e legalização urbanística de imóveis, a fiscalidade associada às operações imobiliárias, e o contencioso de propriedade.

Prestamos também assessoria a investidores em projetos imobiliários e turísticos, incluindo a constituição de empreendimentos turísticos e de alojamento local, e apoiamos a constituição e alteração de propriedade horizontal em edifícios já existentes ou em fase de construção.

Sediados em Vila Nova de Gaia e no Porto, acompanhamos de perto a dinâmica do mercado imobiliário na região, particularmente ativa em operações de compra e venda, reabilitação urbana de edifícios antigos e desenvolvimento de novos projetos.

A larga experiência acumulada em operações e litígios imobiliários traduz-se numa assessoria rigorosa, orientada para a segurança jurídica da transação e para a proteção efetiva dos interesses do cliente, do primeiro contacto à conclusão do negócio.

O Que Faz um Advogado Imobiliário?

O Direito Imobiliário abrange todo o ciclo de vida de um imóvel: a sua aquisição ou alienação, o licenciamento e a construção, a fiscalidade que sobre ele incide, e os litígios de propriedade que possam surgir. É uma área que exige rigor documental e conhecimento atualizado da legislação fiscal e urbanística, dado que ambas mudam com regularidade e um erro nesta fase pode comprometer a segurança jurídica de toda a operação. O nosso advogado imobiliário presta apoio tanto a quem compra ou vende como a quem promove um projeto de construção ou reabilitação, e tanto a particulares como a empresas e investidores.

Compra e Venda de Imóveis: Contrato-Promessa, Sinal e Escritura

A generalidade das transações imobiliárias inicia-se com um contrato-promessa de compra e venda, através do qual as partes se obrigam a celebrar, no futuro, o contrato definitivo. É frequente a este contrato estar associado o pagamento de um sinal, que funciona como garantia do cumprimento: se o promitente-comprador não cumprir o contrato, perde o sinal entregue; se for o promitente-vendedor a não cumprir, deve restituir o sinal em dobro, salvo estipulação diversa das partes (artigo 442.º do Código Civil). A correta redação do contrato-promessa, com cláusulas claras quanto a prazos, condições suspensivas, distribuição de responsabilidades e situação registral e urbanística do imóvel, é determinante para evitar litígios posteriores. Após a celebração do contrato-promessa, segue-se a escritura pública ou o documento particular autenticado que titula a transmissão definitiva, e o subsequente registo predial, que assegura a oponibilidade da aquisição perante terceiros. O advogado imobiliário da Via Legis acompanha todas estas fases, tanto do lado de quem compra como do lado de quem vende.

Devida Diligência e Registo Predial: O Que Verificar Antes de Comprar

Antes de qualquer compromisso, é essencial confirmar a situação jurídica do imóvel: a titularidade inscrita, a existência de ónus, encargos ou hipotecas, a conformidade entre a descrição predial e a realidade física do imóvel, e a regularidade da sua situação urbanística junto da câmara municipal competente. A falta de diligência nesta fase é uma das causas mais frequentes de litígio em operações imobiliárias, e pode inviabilizar, no limite, a própria transação ou o financiamento bancário associado. É, por isso, o momento em que a intervenção de um advogado imobiliário mais valor acrescenta.

Esta análise deve ainda estender-se, sempre que aplicável, à existência de arrendamentos em vigor sobre o imóvel, que se mantêm válidos perante o novo proprietário após a transmissão, a eventuais ações judiciais pendentes que o afetem, e à verificação de que o imóvel se encontra livre de qualquer arresto, penhora ou outra apreensão judicial. Realizamos esta análise antes da celebração de qualquer contrato-promessa ou escritura, identificando riscos e propondo as soluções contratuais adequadas para os acautelar, nomeadamente através de condições suspensivas, declarações e garantias do vendedor, ou ajustamento do preço acordado.

Contratos de Empreitada e Defeitos de Construção

Nos projetos de construção, ampliação ou reabilitação de imóveis, o contrato de empreitada define os termos em que o empreiteiro se obriga a realizar a obra, mediante um preço, a favor do dono da obra. A correta definição do objeto da empreitada, do preço, dos prazos de execução e das condições de receção da obra, provisória e definitiva, é determinante para prevenir os litígios mais frequentes nesta área: atrasos na execução, desconformidades com o projeto aprovado, defeitos de construção e divergências sobre trabalhos a mais ou a menos. A lei prevê ainda um regime específico de responsabilidade do empreiteiro por defeitos da obra, com prazos próprios de denúncia e de caducidade do direito de ação, que importa conhecer tanto na fase de negociação do contrato como, mais tarde, se surgirem defeitos após a entrega da obra. Prestamos apoio na elaboração e negociação de contratos de empreitada, e o nosso advogado imobiliário representa donos de obra e empreiteiros em litígios decorrentes do incumprimento ou da má execução destes contratos.

Crédito Habitação, Hipoteca e Investimento Imobiliário

A generalidade das aquisições imobiliárias é acompanhada de financiamento bancário, garantido, em regra, por hipoteca sobre o próprio imóvel. Antes de assinar, vale a pena que um advogado imobiliário reveja as condições do contrato de crédito e da hipoteca. Prestamos apoio na negociação e revisão de contratos de mútuo com garantia hipotecária, na constituição de outras garantias contratuais, e na estruturação jurídica de projetos de investimento imobiliário, incluindo operações de maior dimensão que envolvam financiamento de projeto. Apoiamos ainda investidores, nacionais e estrangeiros, na estruturação jurídica de aquisições de carteiras de imóveis e de projetos de desenvolvimento imobiliário.

Impostos na Compra e Venda de Casa: IMT, IMT Jovem, IMI e Mais-Valias

A aquisição de um imóvel está, em regra, sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), calculado por escalões sobre o valor da transação ou o valor patrimonial tributário, consoante o que for superior. Para 2026, os escalões de IMT foram atualizados em 2 por cento face ao ano anterior, mantendo-se a isenção para a aquisição de habitação própria e permanente até ao valor de 106.346 euros. Compradores até aos 35 anos podem beneficiar do regime de IMT Jovem, com isenção total até 330.539 euros e isenção parcial, incidindo apenas sobre o excedente à taxa de 8 por cento, entre 330.539 e 660.982 euros, desde que não sejam proprietários nem tenham sido proprietários de outro imóvel para habitação própria e permanente nos últimos três anos.

Já na titularidade, o imóvel fica sujeito a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), de periodicidade anual, calculado sobre o valor patrimonial tributário e com taxa fixada, dentro de limites legais, por cada município.

Na venda, o ganho obtido, apurado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, atualizado e deduzido de encargos e despesas legalmente previstas, está sujeito a tributação como mais-valia em sede de IRS ou de IRC, consoante o alienante seja pessoa singular ou coletiva. Quando esteja em causa a venda da habitação própria e permanente, a lei prevê um mecanismo de exclusão de tributação sempre que o valor de realização, deduzido do capital em dívida de eventual empréstimo à habitação, seja reinvestido na aquisição de outra habitação própria e permanente, dentro do prazo de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda, exigindo-se ainda que o imóvel vendido tenha sido efetivamente afeto a habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda e que o mesmo tenha sido detido há, pelo menos, 12 meses. O planeamento fiscal de uma operação imobiliária, feito antes e não depois da venda, é frequentemente aquilo que determina se uma mais-valia significativa é, ou não, evitável, e uma das melhores razões para consultar um advogado imobiliário antes de colocar o imóvel à venda.

Licenciamento Urbanístico, Legalização de Construções e Reabilitação Urbana

Qualquer operação de construção, ampliação, alteração ou reconstrução de um edifício está, em regra, sujeita a controlo prévio da câmara municipal territorialmente competente, seja através de licenciamento, de comunicação prévia ou, nos casos legalmente isentos, sem necessidade de intervenção municipal prévia, ainda que sujeita a regras técnicas aplicáveis. A regularização de construções erigidas sem o devido licenciamento, ou em desconformidade com o projeto aprovado, é uma situação recorrente, sobretudo em imóveis antigos, e exige uma análise técnico-jurídica cuidada, conduzida por um advogado imobiliário em articulação com o técnico responsável, para identificar a via de legalização mais adequada. A reabilitação urbana de edifícios em áreas históricas beneficia, com frequência, de regimes fiscais e urbanísticos mais favoráveis, cuja aplicação exige o correto enquadramento do projeto na respetiva área de reabilitação urbana. Acompanhamos os nossos clientes desde o pedido inicial junto do município até à emissão da licença ou do título de utilização, e apoiamos igualmente na regularização de situações de desconformidade já existentes.

Propriedade Horizontal e Condomínio

Em edifícios divididos em frações autónomas, cada uma das quais pertencente a um proprietário distinto, aplica-se o regime da propriedade horizontal, que exige título constitutivo próprio e regula a repartição de direitos e encargos entre os condóminos, o funcionamento da administração do condomínio e as regras de utilização das partes comuns. Prestamos apoio na constituição e na alteração do título constitutivo de propriedade horizontal, na resolução de litígios entre condóminos, e no acompanhamento jurídico de administrações de condomínio em situações de maior complexidade.

Litígios de Propriedade: Usucapião, Servidões e Demarcação de Estremas

Representamos clientes em ações de reivindicação de propriedade, em ações de demarcação de estremas entre prédios vizinhos, em processos de aquisição de propriedade por usucapião, e em litígios relacionados com servidões, com direitos de passagem e com outras restrições ao direito de propriedade. Estas ações exigem, em regra, prova documental e testemunhal cuidadosamente preparada, dado que a posse e os seus efeitos jurídicos ao longo do tempo estão, com frequência, no centro da controvérsia. Envolver um advogado imobiliário desde cedo permite reunir e preservar essa prova a tempo.

Alojamento Local e Empreendimentos Turísticos

O crescimento do setor turístico em Portugal tem gerado uma procura crescente por apoio jurídico na constituição e no registo de empreendimentos turísticos e de estabelecimentos de alojamento local, bem como no cumprimento das obrigações legais e regulamentares aplicáveis a esta atividade, incluindo as que resultam do regime da propriedade horizontal, quando aplicável. Prestamos apoio desde a fase de constituição e registo até ao acompanhamento corrente da atividade, incluindo a relação com as entidades públicas competentes. Sempre que a atividade de alojamento local se desenvolva sobre um imóvel arrendado, e surjam litígios contratuais relacionados com essa exploração, essas questões são tratadas na nossa página de Advogado de Arrendamento  [link: /advogado-de-arrendamento/].

Porque Escolher a Via Legis como Advogado Imobiliário

Escolher um advogado imobiliário é escolher quem garante que o negócio que assina é exatamente o negócio que negociou. A nossa atuação em Direito Imobiliário assenta numa combinação de rigor documental, conhecimento fiscal atualizado e acompanhamento próximo em cada fase da operação, quer se trate da compra da primeira habitação, de um projeto de investimento de maior dimensão, ou de um litígio de propriedade que se arrasta há anos. Com escritórios em Vila Nova de Gaia e no Porto, acompanhamos os nossos clientes do primeiro contacto à conclusão do negócio ou à resolução definitiva do litígio, com total transparência quanto à estratégia adotada.

Perguntas Frequentes sobre Direito Imobiliário

O que acontece se eu desistir do negócio depois de assinar o contrato-promessa e pagar o sinal?

Se for o promitente-comprador a não cumprir o contrato-promessa, perde o sinal entregue ao promitente-vendedor. Se for o promitente-vendedor a não cumprir, deve restituir o sinal em dobro, salvo estipulação diversa das partes (artigo 442.º do Código Civil). Por isso, a redação cuidada do contrato-promessa, incluindo prazos e condições, idealmente revista por um advogado imobiliário, é essencial antes de qualquer sinal ser entregue.

Tenho menos de 35 anos. Tenho direito ao IMT Jovem na compra da primeira casa?

Sim, através do regime de IMT Jovem, aplicável a compradores até aos 35 anos que não sejam proprietários nem tenham sido proprietários de outro imóvel para habitação própria e permanente nos últimos três anos. Para 2026, a isenção é total até 330.539 euros, e parcial, incidindo apenas sobre o excedente à taxa de 8 por cento, entre 330.539 e 660.982 euros.

Vou vender a minha casa. Tenho de pagar imposto sobre a mais-valia?

Em regra, sim, sobre o ganho apurado entre o valor de venda e o valor de aquisição. Contudo, quando esteja em causa a habitação própria e permanente, existe um mecanismo de exclusão de tributação sempre que o valor de realização, deduzido do capital em dívida de eventual empréstimo, seja reinvestido noutra habitação própria e permanente dentro do prazo de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda, cumpridos os demais requisitos legais. Recomendamos que um advogado imobiliário analise a situação concreta antes da venda, e não depois, para que o planeamento fiscal seja efetivamente possível.

Comprei um imóvel com uma construção não licenciada. O que posso fazer?

É possível, em muitos casos, promover a legalização da construção junto da câmara municipal competente, através do procedimento adequado à situação concreta, que pode incluir a apresentação de projeto de legalização e o pagamento de taxas específicas. A viabilidade e o procedimento exato dependem das características da construção, da sua data e da conformidade com os instrumentos de planeamento territorial em vigor, exigindo sempre uma análise casuística.

Quais são os documentos essenciais a confirmar antes de comprar um imóvel?

Devem confirmar-se, pelo menos, a certidão do registo predial, a caderneta predial urbana, a licença de utilização ou o título equivalente, e a conformidade entre a situação registral, a matricial e a realidade física do imóvel. A ausência ou irregularidade de qualquer um destes elementos pode comprometer a segurança jurídica da transação e dificultar o financiamento bancário. Um advogado imobiliário confirma estes elementos antes de qualquer pagamento.

Quero constituir um alojamento local. Que apoio jurídico preciso?

É necessário verificar o enquadramento legal e regulamentar aplicável, incluindo eventuais limitações decorrentes do regime de propriedade horizontal e das regras autárquicas em vigor no concelho, e proceder ao registo do estabelecimento junto das entidades competentes. Prestamos apoio desde a fase de constituição e registo até ao acompanhamento corrente da atividade.

Já tenho mediador imobiliário. Preciso mesmo de um advogado imobiliário para comprar casa?

Sim, e são funções distintas e complementares. O mediador imobiliário aproxima as partes e negoceia as condições comerciais do negócio, mas não representa juridicamente nenhuma delas, nem assume a responsabilidade pela análise da situação jurídica, registral e urbanística do imóvel. Cabe ao advogado imobiliário verificar essa situação, identificar riscos que a mediação não tem por função detetar, redigir ou rever o contrato-promessa em defesa dos interesses do seu cliente, e assegurar que a escritura reflete corretamente o que foi negociado. A intervenção do advogado é particularmente relevante quando existem financiamentos, ónus registados, arrendamentos em vigor ou irregularidades urbanísticas, situações que, sem uma análise jurídica prévia, só costumam ser identificadas depois de o negócio já estar concluído.

Como posso obter apoio jurídico em direito imobiliário junto da Via Legis?

O advogado imobiliário da Via Legis presta consultoria e assessoria jurídica completa em operações e litígios imobiliários, com escritórios em Vila Nova de Gaia e no Porto. Pode agendar uma consulta para analisarmos a sua situação e definirmos, desde o primeiro momento, a estratégia mais adequada.