Herança Indivisa: o Novo Regime Que Vai Permitir Forçar a Venda de Imóveis

Um só herdeiro que se recuse a autorizar a venda tem sido, até hoje, suficiente para manter um imóvel bloqueado numa herança indivisa durante anos. Está em curso, na Assembleia da República, uma reforma que altera este paradigma e que qualquer herdeiro, cônjuge sobrevivo ou cabeça-de-casal deve conhecer desde já.

Resumo: a Assembleia da República está a aprovar uma autorização legislativa que criará o Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança. Este mecanismo permitirá a qualquer herdeiro, ao cônjuge meeiro sobrevivo ou ao testamenteiro com poderes de partilha requerer judicialmente a venda de um imóvel em herança indivisa, mesmo sem o acordo dos restantes herdeiros, com proteção reforçada da casa de morada de família. Votação final marcada para 17 de julho de 2026.

O problema que a reforma pretende resolver

No regime atualmente em vigor, a disposição de bens que integram uma herança indivisa depende, em regra, do consenso de todos os herdeiros. Quando esse consenso não se forma, sobretudo relativamente a um imóvel indivisível, a situação tende a perpetuar-se, já que o processo de inventário pode arrastar-se durante anos sem que se alcance uma solução.

Segundo os dados invocados pelo Governo na exposição de motivos, os Censos de 2021 identificaram cerca de 485 mil alojamentos vagos em boas condições de habitabilidade, dos quais aproximadamente metade se encontra desocupada sem intenção de venda ou arrendamento. A isto acresce um universo de pelo menos 3,4 milhões de prédios rústicos integrados em heranças indivisas, num total estimado de 11 milhões de propriedades rurais. O Executivo associa parte significativa deste imobilizado aos impasses gerados pelo regime sucessório vigente.

Em que fase se encontra o processo legislativo?

Importa fixar com rigor o estado atual do processo, para evitar equívocos frequentes na comunicação social. O que está em discussão é uma proposta de lei de autorização legislativa, ou seja, um pedido do Governo à Assembleia da República para legislar sobre a matéria, e não ainda um diploma em vigor.

A proposta foi aprovada na generalidade em 3 de junho de 2026, em conjunto com as alterações apresentadas pelo PSD e negociadas com o PS e a Iniciativa Liberal. A votação final global está agendada para 17 de julho de 2026, com aprovação praticamente assegurada face aos apoios já reunidos. Só depois de obtida esta autorização poderá o Governo aprovar o decreto-lei que criará, em concreto, o Regime Legal do Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança, dentro dos limites fixados na autorização.

Quem Pode Requerer a Venda Forçada de Imóveis em Herança Indivisa?

Uma vez em vigor, o novo regime permitirá que requeiram, contra os restantes herdeiros, a venda a preço de mercado de um ou mais imóveis urbanos ou rurais integrados na herança indivisa:

• Qualquer herdeiro;
• O cônjuge meeiro sobrevivo, isto é, o viúvo de casamento celebrado em regime de comunhão de bens;
• O testamenteiro investido de poderes de partilha.

Quando o imóvel pertença a uma compropriedade e não apenas à herança, este processo especial só poderá ser utilizado depois de a quota-parte do falecido passar a integrar a comunhão hereditária.

Qual É o Prazo para Requerer a Venda?

O acesso ao mecanismo depende de já existir, ou não, processo de inventário pendente. Existindo inventário, o pedido pode ser apresentado de imediato. Não existindo, o interessado terá de aguardar dois anos contados da abertura da sucessão.

Limites que reduzem o alcance prático do regime

A amplitude aparente do mecanismo é significativamente reduzida por exclusões que qualquer herdeiro confrontado com um pedido de venda forçada, ou que pretenda formulá-lo, deve dominar:

• Convenção de indivisão válida: existindo acordo válido dos herdeiros para manter a indivisão, o mecanismo não pode ser acionado.
• Impossibilidade de exercício do direito à partilha.
• Insolvência da herança: exclusão aditada na discussão na especialidade, por prevalecer aqui a tutela dos credores da herança e as regras próprias do processo de insolvência.
• Casa de morada de família: é a proteção com maior relevância prática. Nem o cônjuge sobrevivo nem o unido de facto titular de direito autónomo à casa de morada de família, nos termos da Lei das Uniões de Facto, podem ser forçados a perder a habitação onde residem através deste mecanismo, salvo consentimento expresso para a venda.
• Herdeiros incapazes ou ausentes: a venda só pode prosseguir com intervenção do Ministério Público e autorização judicial.

Os restantes herdeiros mantêm ainda plena legitimidade para contestar o pedido em juízo e para requerer que outros imóveis da herança sejam vendidos, em conjunto ou separadamente.

Avaliação, preço e leilão eletrónico

Havendo acordo dos herdeiros quanto ao preço, a venda avança nesses termos. Na sua falta, caberá ao tribunal fixar o preço-base com apoio em avaliações independentes, segundo critérios objetivos introduzidos na especialidade:

• Com duas avaliações, será obrigatória uma terceira sempre que a diferença entre elas exceda 20% do valor da avaliação mais baixa.
• Com mais de duas avaliações, considera-se existir divergência relevante, exigindo nova avaliação, quando a diferença entre a avaliação imediatamente inferior à mediana e a imediatamente superior exceda 20% da mais baixa.

A modalidade regra de venda é o leilão eletrónico, podendo o tribunal optar por outra havendo razão justificada. O imóvel não pode ser vendido por valor inferior ao preço-base fixado, mas, ficando o leilão deserto, o tribunal pode determinar a sua redução faseada, repetindo o procedimento as vezes que considerar necessário. Concluído o leilão, o comprador dispõe de dez dias para depositar o preço junto do agente de execução, que terá depois vinte dias para transferir o montante, deduzidas as custas, para conta bancária titulada pelos herdeiros ou pela herança.

Direito de remição e suspensão para acordo

O regime preserva o direito de remição: qualquer herdeiro ou o cônjuge meeiro pode adquirir o imóvel pelo preço efetivamente alcançado na venda, mesmo após redução do preço-base, prevalecendo este direito sobre preferências de terceiros.

Antes de a venda se consumar, os herdeiros podem requerer a suspensão do processo por seis meses, para negociarem a partilha ou uma venda particular sem intervenção judicial, prazo prorrogável uma única vez por mais dois meses caso a venda esteja já acordada e falte apenas formalizá-la. O juiz fica vinculado a decretar esta suspensão sempre que qualquer herdeiro o requeira.

Administração da herança e testamenteiro com poderes de partilha

A reforma altera também a administração da herança indivisa. Atualmente, substituir o cabeça-de-casal exige, em regra, o acordo de todos os interessados. Passará a bastar a maioria simples, exceto quando o cabeça-de-casal seja o cônjuge sobrevivo ou exista testamenteiro com poderes de partilha, caso em que se mantêm as regras próprias já previstas.

É ainda reforçada a figura do testamenteiro investido de poderes de partilha, que passa a concentrar as competências de liquidação, administração e divisão da herança, assumindo as funções do cabeça-de-casal e impedindo, enquanto durar essa administração, que os herdeiros disponham dos bens da herança, ainda que mantenham a faculdade de alienar o próprio quinhão hereditário.

Conclusão: O Que Fazer Desde Já Numa Herança Indivisa

Trata-se da reforma mais profunda do direito sucessório português das últimas décadas, com impacto direto sobre qualquer herança indivisa que integre património imobiliário. Aguardar pela entrada em vigor do diploma não é, em nosso entender, a estratégia mais prudente. Recomenda-se desde já: a reavaliação de heranças atualmente bloqueadas por falta de acordo, à luz dos novos prazos e da possibilidade de administração por maioria simples; a salvaguarda jurídica da casa de morada de família através dos instrumentos adequados, antes da entrada em vigor do regime; e a revisão de situações de compropriedade com quinhões hereditários, para determinar, desde já, o momento a partir do qual começará a contar o prazo de dois anos.

A Via Legis | Advogados acompanha este processo legislativo desde a sua fase inicial e está disponível para prestar aconselhamento especializado a herdeiros, cônjuges sobrevivos e cabeças-de-casal confrontados com situações de indivisão hereditária.

Perguntas Frequentes

Posso vender um imóvel herdado sem o acordo dos outros herdeiros?

Atualmente não, salvo através do processo de inventário. Com a reforma em curso, qualquer herdeiro ou o cônjuge meeiro sobrevivo poderá requerer judicialmente a venda de um imóvel em herança indivisa mesmo sem esse acordo, através do novo Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança, respeitados os prazos e exceções legais.

O que é o direito de remição numa venda de imóvel em herança indivisa?

É a faculdade de qualquer herdeiro ou do cônjuge meeiro adquirir o imóvel pelo preço efetivamente alcançado na venda, mesmo após redução do preço-base por falta de compradores, prevalecendo este direito sobre preferências de terceiros.

A casa de morada de família pode ser vendida contra a vontade do cônjuge sobrevivo?

Em regra não. Nem o cônjuge sobrevivo nem o unido de facto titular de direito autónomo à casa de morada de família podem ser forçados a perder a habitação onde residem através deste mecanismo, salvo consentimento expresso para a venda.

Quando entra em vigor o novo regime das heranças indivisas?

A proposta de lei de autorização legislativa foi aprovada na generalidade em 3 de junho de 2026, com votação final global marcada para 17 de julho de 2026. Só depois desta autorização o Governo poderá aprovar o decreto-lei que cria efetivamente o novo regime.

Quanto tempo é preciso esperar para requerer a venda forçada de um imóvel em herança indivisa?

Se já existir processo de inventário pendente, o pedido pode ser apresentado de imediato. Não existindo inventário, é necessário aguardar dois anos contados da abertura da sucessão.