O Pacote Fiscal para a Habitação 2026

1. O Diploma e o seu Enquadramento

O Pacote Fiscal para a Habitação 2026 corresponde ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovado pelo Governo ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e promulgado pelo Presidente da República. O diploma altera os Códigos do IVA, do IRS e do IMT, bem como o Estatuto dos Benefícios Fiscais, e cria três regimes novos: a restituição parcial de IVA na autoconstrução de habitação própria, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

O critério transversal a quase todas as medidas é o conceito de valor moderado: no que respeita ao preço de venda, o limite corresponde ao topo do segundo escalão da tabela do artigo 17.º, n.º 1, alínea b), do Código do IMT, aplicável à aquisição de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, atualmente fixado em €660.982; no que respeita à renda, o limite corresponde a 2,5 vezes o salário mínimo nacional, atualmente €2.300 mensais. Ambos os limites são atualizáveis por portaria, em função do fator de atualização das rendas apurado pelo INE.

Para o advogado que aconselha clientes nesta matéria, a primeira verificação a fazer em qualquer caso concreto é sempre a mesma: o imóvel e o contrato em causa cumprem, ou não, estes dois limiares de valor moderado. Sem essa verificação prévia, nenhuma das medidas seguintes é sequer aplicável.

2. IVA a 6% na Construção e Reabilitação

A taxa reduzida de IVA de 6% é introduzida através da nova verba 2.42 da Lista I anexa ao Código do IVA, com dois campos de aplicação distintos:

• Verba 2.42.1: empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que o preço de venda ou o valor da renda mensal não exceda os limites de valor moderado acima referidos. Os termos e condições concretos de aplicação desta verba remetem para legislação especial, o que significa que a operacionalização prática (documentação exigível, forma de certificação) depende ainda de regulamentação complementar.
• Verba 2.42.2: empreitadas relativas a prédios urbanos ou frações destinadas a arrendamento habitacional, ou a arrendamento para subarrendamento habitacional, no âmbito de um Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA), regime que desenvolvemos na secção 8.

A verba 2.42.1 aplica-se às operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se situe entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026. A verba cessa a sua vigência em 31 de dezembro de 2032. O regime de regularização do IVA liquidado à taxa reduzida, para o caso de incumprimento das condições de aplicação, consta dos artigos 10.º e 11.º e do Anexo II do diploma: quem beneficiar da taxa reduzida e não mantiver o destino habitacional ou o limite de valor moderado sujeita-se à liquidação da diferença face à taxa normal.

Recomendamos que, em qualquer contrato de empreitada ou de compra e venda que pretenda beneficiar desta taxa, se identifique expressamente o enquadramento na verba 2.42.1 ou 2.42.2, com referência ao cumprimento dos limites de valor moderado, e se preveja contratualmente a repartição de responsabilidade entre as partes em caso de regularização superveniente do imposto.

3. Restituição Parcial de IVA na Autoconstrução

O diploma cria um regime autónomo de restituição parcial do IVA para pessoas singulares que suportem IVA em empreitadas de construção da sua própria habitação permanente, fora do exercício de qualquer atividade empresarial ou profissional. A restituição corresponde à diferença entre a taxa normal (23%) e a taxa reduzida (6%).

Para beneficiar deste regime, o proprietário deve transferir o seu domicílio fiscal para o imóvel construído e mantê-lo afeto a habitação própria e permanente durante, pelo menos, 12 meses, salvo se o incumprimento resultar de alteração relevante do agregado familiar. O limite de valor aplicável é o mesmo limite de valor moderado (€660.982), calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel ou na soma do valor do terreno com os custos de construção, excluindo IVA, consoante o que for mais elevado. Segundo a informação disponível, os pedidos referentes ao ano de 2026 só podem ser submetidos no Portal das Finanças a partir de 1 de outubro de 2026.

4. IRS e IRC sobre Rendas Habitacionais Moderadas

Para contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, com renda dentro do limite de valor moderado, o diploma reduz a taxa de tributação autónoma de IRS (categoria F) para 10%, com efeitos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, salvo se for aplicável um regime mais favorável (como o RSAA, ver secção 7). A medida abrange contratos novos e contratos já em curso.

Para sujeitos passivos de IRC, ou sujeitos passivos de IRS da categoria B com contabilidade organizada, os rendimentos prediais destes contratos são considerados apenas em 50% para efeitos de determinação da matéria coletável, no mesmo período de vigência.

Do lado do inquilino, o limite anual de dedução à coleta das rendas pagas em contratos de arrendamento habitacional sobe para €900 em 2026 e €1.000 a partir de 2027.

É importante não confundir esta dedução, que beneficia o arrendatário, com os benefícios fiscais atribuídos ao senhorio (taxa de 10% e, quando aplicável, isenção no âmbito do RSAA). Temos visto confusão frequente entre clientes senhorios quanto a este ponto, e a distinção deve ficar sempre clara em qualquer parecer ou nota informativa.

5. Mais-Valias: Exclusão por Reinvestimento em Arrendamento

O diploma exclui de tributação em IRS as mais-valias resultantes da alienação de imóveis, quando o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada. O reinvestimento deve ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses depois da data de realização, com efeitos igualmente entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Esta exclusão constitui uma ferramenta relevante de planeamento para clientes com património imobiliário valorizado que pretendam reestruturar a carteira sem suportar a tributação imediata da mais-valia, desde que o destino do reinvestimento seja efetivamente o arrendamento habitacional a renda moderada e não, por exemplo, a habitação própria do adquirente ou o alojamento local.

6. IMT: Agravamento para Não Residentes e Benefícios para Custos Controlados

O pacote não se limita a desagravar. Introduz também um agravamento direto: os adquirentes não residentes de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação passam a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem qualquer isenção ou redução, exceto se:

• o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos; ou
• o imóvel for afeto a arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de 6 meses a contar da aquisição, e mantido arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos.

O prazo de pagamento do IMT é também alargado: pode ser efetuado no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, desde que sempre antes da celebração da escritura.

Em sentido inverso, na primeira aquisição de habitação de custos controlados destinada a habitação própria e permanente, o diploma prevê isenção de IMT quando o valor para liquidação não exceda €330.539 (o valor máximo do primeiro escalão da tabela do artigo 17.º, n.º 1, alínea b), do Código do IMT), com aplicação das taxas normais apenas à parte excedente, e uma redução equivalente do Imposto do Selo. Este benefício está excluído para adquirentes que já sejam titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos 3 anos anteriores, e depende de deliberação da assembleia municipal respetiva.

Este último ponto, a dependência de deliberação municipal, é decisivo na prática: o benefício não é automático em todo o território nacional, e deve confirmar-se casuisticamente se o município da situação do imóvel já deliberou nesse sentido.

7. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O RSAA é aplicável a contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional, relativos a frações autónomas ou partes suscetíveis de utilização independente, para residência permanente (duração mínima de 3 anos) ou residência temporária (duração mínima de 3 meses, quando o inquilino tenha domicílio fiscal em concelho distinto do da situação do locado). Aplica-se também a programas municipais e intermunicipais de incentivo ao arrendamento acessível.

A renda mensal máxima é fixada por tipologia, em portaria, com base em 80% da mediana dos valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do locado, podendo considerar-se fatores como a eficiência energética e a existência de estacionamento privativo. Estes limites são atualizados automaticamente segundo o fator legal de atualização das rendas.

O benefício central do RSAA é a isenção de IRS ou de IRC sobre os rendimentos prediais destes contratos, o que o torna, para o pequeno e médio senhorio, mais vantajoso do que a simples taxa autónoma de 10%. Se o contribuinte optar pelo englobamento dos seus rendimentos prediais, os rendimentos isentos ao abrigo do RSAA devem ainda assim ser englobados para efeitos de determinação da taxa aplicável aos restantes rendimentos, regime que se mantém em caso de renovação contratual ou de transmissão do locado.

Para beneficiar do RSAA, o senhorio deve submeter cópia do contrato e comprovativo da respetiva comunicação na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato. O regime produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026, data em que substitui o anterior programa de apoio ao arrendamento e o regime de contratos de desenvolvimento para a habitação, revogando os diplomas correspondentes.

8. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

O CIA é o instrumento vocacionado para investidores institucionais e projetos de maior dimensão. Trata-se de um contrato celebrado entre o investidor e o IHRU, I.P., com duração até 25 anos, produzindo efeitos a partir de 1 de setembro de 2026. O contrato define os benefícios atribuídos, os limites de renda aplicáveis, a possibilidade de atualização anual da renda segundo os coeficientes legais em vigor à data da respetiva celebração, e identifica os imóveis e a área de construção abrangidos.

Os requisitos de elegibilidade incluem a afetação de, pelo menos, 70% da área de construção a arrendamento habitacional, com renda dentro do limite de valor moderado. Em contrapartida, o investidor pode beneficiar de:

• isenção de IMT na aquisição de terrenos e de outros prédios urbanos para construção, reabilitação ou arrendamento habitacional (dependente de deliberação da assembleia municipal);
• isenção de Imposto do Selo na transmissão desses imóveis;
• isenção de IMI durante os primeiros 8 anos, seguida de redução de 50% no período remanescente do contrato (também dependente de deliberação municipal);
• taxa reduzida de IVA de 6%, ao abrigo da verba 2.42.2;
• isenção do Adicional ao IMI (AIMI) durante toda a vigência do contrato;
• restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos;
• redução de 50% da taxa prevista na verba 29.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo, proporcional aos ativos detidos pelo organismo de investimento coletivo ou alternativo abrangido pelo CIA.

Note-se que a isenção de AIMI, ao contrário do que por vezes se lê em resumos menos rigorosos, não é um benefício geral disponível a qualquer proprietário com imóveis arrendados: está circunscrita ao universo dos imóveis integrados num CIA.

9. Riscos e Pontos de Atenção

• Dependência de deliberação municipal: uma parte relevante dos benefícios, tanto no regime de custos controlados como no CIA, só é efetiva se o município da situação do imóvel tiver deliberado nesse sentido. Antes de aconselhar qualquer cliente a estruturar uma operação com base nestes benefícios, é indispensável confirmar a existência dessa deliberação no concelho em causa.
• Regulamentação pendente: os termos e condições de aplicação da verba 2.42.1 do CIVA remetem para legislação especial ainda não integralmente identificada nas fontes disponíveis. Até essa regulamentação ser publicada, subsiste incerteza prática quanto à forma de certificação exigida.
• Reversão do benefício de IVA: o incumprimento das condições de afetação habitacional dá lugar à regularização do IVA nos termos dos artigos 10.º e 11.º e do Anexo II, com liquidação da diferença face à taxa normal. Qualquer contrato de promessa ou de empreitada que assente nesta taxa deve prever expressamente esta contingência.
• Natureza transitória das medidas: a generalidade dos benefícios de IRS e de mais-valias vigora apenas até 31 de dezembro de 2029, e a própria taxa reduzida de IVA cessa em 31 de dezembro de 2032. O planeamento fiscal de médio prazo deve ter em conta este horizonte temporal, sem assumir a sua manutenção automática.
• Confusão entre benefícios do senhorio e do arrendatário: a dedução de €900/€1.000 é do arrendatário, não do senhorio, sendo um erro comum na comunicação sobre este pacote confundir os dois planos.

10. Como a VIALEGIS Pode Ajudar

A aplicação prática destas medidas exige, em cada caso concreto, a verificação cumulativa de vários requisitos: o limite de valor moderado, a natureza e duração do contrato de arrendamento, a existência ou não de deliberação municipal aplicável, e o correto enquadramento na verba do CIVA relevante. Prestamos apoio na estruturação de operações de construção e reabilitação ao abrigo da taxa reduzida de IVA, na redação e registo de contratos de arrendamento habitacional compatíveis com o RSAA, na negociação de Contratos de Investimento para Arrendamento junto do IHRU, e na análise de risco fiscal em operações de reinvestimento de mais-valias imobiliárias.

Perguntas Frequentes

P: A taxa de IVA a 6% aplica-se a qualquer obra de construção habitacional?

R: Não. Aplica-se apenas quando o imóvel se destine à venda para habitação própria e permanente até €660.982, ou exclusivamente a arrendamento habitacional com renda até €2.300 mensais, e apenas a operações com iniciativa procedimental entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

P: Um senhorio pode acumular a taxa de IRS de 10% com a isenção do RSAA?

R: Não simultaneamente para o mesmo contrato. O RSAA prevê isenção de IRS ou IRC, que é mais favorável do que a taxa autónoma de 10%; o contrato que reúna os requisitos do RSAA deve ser enquadrado nesse regime específico, mediante comunicação ao IHRU.

P: A isenção do Adicional ao IMI aplica-se a qualquer imóvel arrendado?

R: Não. Está limitada aos imóveis integrados num Contrato de Investimento para Arrendamento celebrado com o IHRU.

P: Um não residente pode evitar a taxa de IMT de 7,5%?

R: Pode recuperar a diferença para a taxa normal se se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos, ou se afetar o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de 6 meses após a aquisição, mantendo-o arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.

P: Os benefícios do RSAA e do CIA já estão em vigor?

R: Produzem efeitos a partir de 1 de setembro de 2026. As medidas de IVA e de IRS têm calendários distintos, alguns com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026.

 

Nota Final

Este artigo tem propósito meramente informativo, reflete o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, tal como publicado em Diário da República, e não dispensa a consulta jurídica personalizada. A VIALEGIS está disponível para analisar a aplicação concreta destas medidas à situação de cada cliente.